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三四线城市的暴富途径要凉,拆二代要变少了

2019-05-07 10:00:17 来源: 房地产圈
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假期结束,想说的挺多。

之前大家感兴趣的东西,别催,都有在写了。

今天先来一篇干货,说说正事吧。

是这样的,国家财务部新发了一个通知,和棚改有关。

二小姐看了一眼,怕是,以后拆二代要变少了。

里面说了一下今年各地棚改预计开工量,有一个数据,还蛮重要。

2018的棚改超标了。

按照剩下的量来算,后面两年平均每年得有437万套吧。

但是呢,2019年的计划目标只有285万套,还没去年一半多。

回头看这几年的棚改,都是超速的,怎么一下踩刹车了呢?

之前,棚改的货币化安置,是开发商的最爱啊。

国家借钱给三四线城市,对棚户区拆迁,然后用这笔钱对拆迁户进行补偿。

大家手里有钱,政府有迁拆腾出来的地了。

政府把地卖给开发商;开放商拿了地去抵押贷款,盖房子卖给拆迁户。

这钱在楼市转一圈,楼市这条利益链条上的人都赚足了。

顺便还刺激当地经济的发展,各个产业都活跃起来。

我五一的时候,去参加了大学同学的婚礼。

他家在北方一个三线城市,高中之前还是一个普通的小康家庭,到了高二,就因为拆迁暴富。

在中国,棚改的货币化安置简直是一夜暴富最快捷的途径了。

他结婚后,接下来的三个月不工作,打算先玩三个月。

也有人挺惨的,他的小学同学,没赶上拆迁,却赶上了逼近1万5的房价。

这种矛盾还挺普遍的。

楼市泡沫是越吹越大,房价顶到了天花板。

很多小城,工资只有3、4千,房价却过万了。

大拆大建大补贴,拆迁户手里有钱,想投资,现在房价涨幅高,未来也一定会涨,开始屯房。

所以大量的钱涌入楼市,一下激活了三四线城市的楼市,引发新一轮的抢房热潮,当然贵了。

可是对那些刚需买房的人,房价一涨,更买不起了。

所以政府要去杠杆,赶紧停了棚改货币化,它停了,钱就没了,购买力也没了。

时间一长,供大于求就显出来了,房价的泡沫会慢慢消散。

另外,很多开发商,是拿地在银行抵押贷款盖房子的,而那些没有拆迁款的人买房也要从银行贷款。

你加杠杆,我也加杠杆。

经济发展一旦慢下来,问题就来了,买不起的房子,卖不动的库存,(就是这么矛盾)到期还不上的地方债......

有的地方不需要棚改都给改了,白花钱,很多人提前拿到拆迁的钱买了房子,买了新房。

结果等到开发商买地建了房,房子又卖不出去了,购买力已经提前透支了,又有一堆房子剩下了。

还有,有些地方将一些项目、工程包装成棚改的支出,并通过政府购买服务模式支付,薅央妈的羊毛。

并且政府想让老百姓迁出棚户区,要么给钱,要么给房。没有那么多钱,就先从国家开发银行和农业发展银行贷款。

贷款主体是负责棚改项目的公司,地方政府做担保。

这就形成了地方财政为棚改项目兜底的局面,加大了隐性债务风险。

去年央妈一看,这不对劲啊,赶紧停了棚改货币化,改成棚改专项债。

现在地方政府要用地方债的形式去借钱,借到钱才能搞棚改工程。

无论是获取低息贷款还是举债,对于地方政府来说,总得还钱。

有的地方财政比较吃紧,还要继续推进棚改,有点困难。

棚改计划缩量开展,也就在情理之中了。

除了规模缩减,棚改货币化安置比例将会逐渐降低,说白了就是给钱少了,变成以实物安置为主。

没了金钱的驱动,居民的购买欲望也会降低。

三四线城市的房价会如何呢?

二小姐觉得,尽管这些三四线城市的棚改量下降,但棚改工程还没结束。

到2020年才结束。我们还是要看看各地棚改政策的变化。

今年各省棚改开工计划目标也都出来了,就是下面这张图。

能看到,只有天津、福建等5个省市棚改开工量在涨。

天津、福建这些现在还在推进棚改工程的,二姐估计房价还会涨,但是棚改量比较小,所以涨的空间也不大。

大部分的省份都在降,山东、河南、厦门这些城市降幅都在50%以上,比腰斩还惨。

像山东、湖南、厦门这些棚改大幅下降的城市,该涨也涨的差不多了,现在主要求稳。

想靠它赚钱,难了。

投资主要还是要看一线城市。现在一二线城市都要靠降低落户门槛来抢人了。

抢人大战带来的不仅仅是人,还有消费需求。

那些人口被抢走的收缩型三四线城市,房子需求量跟着人口流走了,刚需可以,但是不值得再投资了。

康娇娇 本文来源:房地产圈 责任编辑:康娇娇
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